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　　土地評估就是估價(jià)人員依據土地評估的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場(chǎng)交易資料的基礎上，根據土地的經(jīng)濟和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及其在現實(shí)經(jīng)濟活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考慮社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展、土地利用方式，土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響。綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權利狀態(tài)下某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過(guò)程。

　　土地評估作用：

　　(一)土地評估有助于土地交易的順利進(jìn)行

　　隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，土地交易日趨頻繁，而土地經(jīng)濟價(jià)值卻隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展而日益變化。由于土地市場(chǎng)具有強烈的地域性，因而，在市場(chǎng)上不容易獲得完整的價(jià)格資料。而土地交易除專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)公司之外，一般人很少具有這方面的經(jīng)驗，有必要事先對土地進(jìn)行估價(jià)。只有經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)人員搜集資料，分析評定，買(mǎi)賣(mài)雙方才不致有上當受騙的擔心，交易自然迅捷。

　　(二)土地評估有助于企業(yè)投資決策

　　土地評估作為一種重要的生產(chǎn)要素，常常是企業(yè)決策的主要目標之一。根據替代原理，在資金一定的情況下，為了達到某一生產(chǎn)水平，土地投資的多少直接影響其他要素的投資。若地價(jià)昂貴，則可減少土地投資而增加資本、勞動(dòng)的投入;若地價(jià)低廉，則可增加土地投資而減少資本、勞動(dòng)投入。另外，作為資金融通的手段，也必須對土地進(jìn)行估價(jià)。

　　(三)土地評估有助于土地市場(chǎng)的完善

　　我國開(kāi)始土地使用制度改革以來(lái)，城鎮土地逐步由無(wú)償使用改為有償使用，土地市場(chǎng)也逐步建立。土地資源要實(shí)現市場(chǎng)配置，土地市場(chǎng)要進(jìn)一步完善。我國城鎮國有土地的配置方式已趨多樣化，有土地出讓、作價(jià)入股、授權經(jīng)營(yíng)、國有土地租賃和行政劃撥等多種形式。行政劃撥范圍正在逐步縮小，市場(chǎng)配置范圍逐步擴大。市場(chǎng)配置的基礎是土地資產(chǎn)的量化，而量化的基本手段是估價(jià)。另外，城鎮土地使用稅、土地增值稅等土地稅的征收，土地抵押、發(fā)行土地債券等土地融資手段，也要以土地資產(chǎn)的量化為前提。

　　(四)土地評估有助于土地市場(chǎng)管理

　　土地市場(chǎng)管理是土地管理的一項重要內容，而土地市場(chǎng)管理的核心又是土地價(jià)格管理。由于土地價(jià)格隨市場(chǎng)因素波動(dòng)較大，同時(shí)，波動(dòng)幅度又比經(jīng)濟增長(cháng)波動(dòng)更大，因此，土地投機極易發(fā)生。為防止地價(jià)波動(dòng)過(guò)大及土地投機行為，必須了解該地區的土地真實(shí)價(jià)值，把專(zhuān)業(yè)人員估定的有代表性的地塊價(jià)格作為控制地價(jià)水平的依據。

　　土地評估流程：

　　1、接受土地評估任務(wù)，簽訂估價(jià)合同。

　　2、確定估價(jià)基本事項

　　主要包括確認評估對象，確定委估者估價(jià)的目的，確定估價(jià)條件，考慮使用年期。

　　3、擬訂估價(jià)作業(yè)計劃

　　估價(jià)作業(yè)計劃應當有經(jīng)驗豐富的估價(jià)師多人共同擬定，擬定估價(jià)計劃必須先行調查，在已經(jīng)確定估價(jià)項目的基礎上，就執行各項目的性質(zhì)、工作量、人員安排、時(shí)間、各項目銜接做出統一安排。

　　4、收集資料實(shí)地踏勘

　　產(chǎn)權登記資料、地籍圖、建筑平面位置圖、地價(jià)、地租資料、市政管網(wǎng)圖件及資料、城鎮規劃圖、現場(chǎng)踏勘包括查證地產(chǎn)位置狀況、地上建筑物現狀、裝修及使用情況、勘查地產(chǎn)周?chē)h(huán)境景觀(guān)、地價(jià)調查等內容。

　　5、分析整理相關(guān)資料

　　主要對經(jīng)濟趨勢資料、國際國內經(jīng)濟趨勢、地方上經(jīng)濟趨勢、法規的影響、物價(jià)水平，利率的影響。

　　6、選定方法試算價(jià)格

　　根據估價(jià)目的、估價(jià)對象特點(diǎn)，所收集到的資料狀況，選擇市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法、基準地價(jià)系數修正法等幾種方法中的一種或幾種方法來(lái)進(jìn)行估價(jià)，一般不少于兩種方法。

　　7、確定宗地估價(jià)結果

　　估價(jià)師根據估價(jià)資料、對象、目的、方法、估價(jià)原則以及各試算價(jià)格的客觀(guān)分析，結合估價(jià)者的知識經(jīng)驗和智慧加以判斷，對各試算價(jià)格進(jìn)行調整，進(jìn)而確定最后估價(jià)結果。

　　8、撰寫(xiě)估價(jià)報告書(shū)

　　土地評估機構在估價(jià)完成后，分別提交土地評估結果報告和土地評估技術(shù)報告，前者提交委托估價(jià)者，后者由土地評估機構存檔和提交土地管理部門(mén)確認或備案。

　　9、交付土地評估報告，收取估價(jià)費用。

　　土地評估估價(jià)方法：

　　基本估價(jià)

　　又分為收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、成本逼近法。

　　應用估價(jià)法

　　又稱(chēng)大量估價(jià)法，是在應用基本估價(jià)方法基礎上的大范圍分析評估，該類(lèi)方法的關(guān)鍵在于建立評估標準，多適用于政府管理需要而進(jìn)行的政策性大量估價(jià)。此類(lèi)方法包括路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法、標準宗地估價(jià)法、基準地價(jià)系數修正法等。[1]

　　方法選取

　　根據《城鎮土地評估規程》的要求，對一宗土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)，通常要依據評估目的和宗地的用途同時(shí)采用上述方法中的兩種，并對兩種方法評估的結果進(jìn)行分析后取值。